Imóveis comerciais: quando é o melhor investimento

[Por Rafael Matos]

Especialistas dizem que imóveis comercias têm rentabilidade maior e inadimplência menor que residenciais

Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.


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O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansão do mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se livrar do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a cultura de ter sede própria e migrando para o sistema de locação. "No passado, as companhias investiam em imóvel próprio porque não havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso", afirma Nader.

Por isso, as operações de sale and lease back, por exemplo, têm se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield.

Outra estratégia que tem caído no gosto do mercado imobiliário são as operações de build to suit, pelas quais os investidores constroem imóveis sob medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o investidor que decide construir o imóvel. Mas, por outro lado, a operação pode limitar a rentabilidade da locação com o tempo. Isso porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se valorizar acima do valor estabelecido em contrato antes da construção.

Fonte: Portal Exame

Mercado imobiliário espera melhor ano em três décadas

[Por Rafael Matos]

Previsão do SECOVI SP diz que 38 mil imóveis novos serão vendidos na Capital

Este será um ano de recordes no mercado imobiliário. Os sinais são de que em 2010 serão vendidos na cidade de São Paulo 38 mil imóveis novos, a maior marca em 30 anos, segundo o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo (Secovi SP). As taxas de crescimento já superam a casa de 80% na comparação com 2009.

"Foi o melhor começo de ano desde 2004", afirmou o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. Só em fevereiro foram vendidos 2.858 imóveis, um número 83,7% maior do que no mesmo mês de 2009 e 89,5% acima do de janeiro.



No primeiro bimestre, as vendas somaram 4.366 unidades, com crescimento de 63,5% ante igual período de 2009 e 7% maiores na comparação com 2008, quando a crise ainda não tinha se instalado. Em todo o ano de 2009, foram vendidas 35.832 unidades na cidade de São Paulo, que é o termômetro do mercado imobiliário do País.

O volume de lançamentos residenciais na Região Metropolitana de São Paulo no primeiro trimestre deste ano foi o maior da década para o período. Entre janeiro e março, foram lançadas 14.219 unidades, segundo pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). O volume é quase o triplo (4.925 unidades) comparado com igual trimestre do ano anterior e 32,5% maior que o de 2008, o último período de boom imobiliário.

Fonte: jornal O Estado de S. Paulo.

Mercado imobiliário: Rodoanel liga interior ao litoral

[Rafael Matos]

Muitas pessoas desejam ter um imóvel no litoral para usá-lo em feriados, no final de semana ou até mesmo para alugar, como forma de investimento. Muitas delas desistiram de realizar esse desejo por não querer enfrentar o trânsito ou o tempo de viagem do interior até o litoral.

O trecho Oeste junto com o recém-inaugurado trecho Sul do Rodoanel Mário Covas pode fazer essas pessoas mudarem essa decisão. Pois a obra facilita e encurta o acesso dos motoristas na ligação entre a Baixada Santista e o interior do Estado. Ou seja, não há necessidade de passar por São Paulo e de enfrentar os congestionamentos das principais vias da capital.


Rodoanel

Assim como o lado Oeste, o trecho Sul do complexo é uma rodovia expressa, sem retorno ou entradas para bairro, trevos ou postos de gasolina. Os únicos acessos serão para as rodovias interligadas por ele. Os dois trechos interligam as rodovias Régis Bittencourt, Raposo Tavares, Castello Branco, Anhanguera e Bandeirantes ao sistema Anchieta e Imigrantes.

Essa obra não poderia vir em melhorar hora, pois para quem pensa em comprar um imóvel na Baixada Santista, Santos pode ser uma ótima escolha. A cidade é uma das que mais crescem por causa dos investimentos da Petrobrás, depois da descoberta do petróleo do Pré-sal. Fora a ótima infraestrutura de serviços e opções de lazer que possui.

Por conta disso, há uma forte expectativa de valorização dos imóveis em Santos e entrando aqui, há boas opções de apartamentos no litoral para você escolher. E se você mora no litoral e quer comprar um imóvel no interior, você também pode pesquisar aqui.


Apartamento decorado do Helbor Sunshine em Santos

Veja mais fotos em nosso Flickr.

Aluguel tem alta de 10,2% em 12 meses

[Por Rafael Matos]

Procura por unidades de um dormitório é maior que a oferta e pressiona os preços

A combinação entre o aumento da procura e a oferta insuficiente de imóveis para locação fez o preço dos aluguéis subir 10,2% nos últimos 12 meses, informa pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

O levantamento trata dos valores para novos contratos, e não da renovação dos já alugados. Mas, pela pesquisa, uma coisa fica clara: “quem já aluga um imóvel e pensa em se desfazer do contrato certamente vai se deparar com locações mais caras no mercado”, afirma Cícero Yagi, consultor da área de locação do Secovi-SP.

Quem locou um imóvel de R$ 1 mil no início de 2009, com vencimento em 12 meses, até agora não sofreu alteração no preço - já que o IGP-M, índice que reajusta a maior parte dos contratos de aluguel, fechou 2009 com queda de 1,72%. Caso decidisse rescindir contrato de aluguel atual para locar uma outra unidade com o mesmo perfil, pagaria R$ 1.100.


O Lounge 161 tem apartamentos de 1 e 2 quartos

“A questão é que a demanda por aluguéis se dá principalmente entre os imóveis de um dormitório, e quase não há lançamentos com esse perfil”, analisa Yagi. Isso é negativo para quem quer se tornar um inquilino, mas pode ser positivo para quem possui uma reserva e quer investir em um imóvel. “O retorno, nesses casos, é excelente”, diz o consultor, calculando que a remuneração anual dos aluguéis fique em 8%.

A compra de um imóvel como investimento é apontada como uma das razões que fizeram do mês de fevereiro de 2010 o melhor da história da pesquisa do Secovi-SP para venda de unidades residenciais. A expansão do crédito imobiliário, os juros baixos e o programa Minha Casa, Minha Vida também colaboraram para o recorde registrado este ano.

Foram vendidas 2.858 unidades no mês - 83,7% a mais que em fevereiro de 2009. Os imóveis de dois dormitórios são os mais procurados, com 46,4% das vendas.

Fonte: Jornal da Tarde e Secovi-SP

Vendas de imóveis em SP têm melhor fevereiro em 6 anos

[Rafael Matos]

As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo avançaram 83,7 por cento em fevereiro na comparação com o mesmo mês em 2009, informou nesta sexta-feira o Secovi-SP, sindicato que representa o setor na capital paulista.

De acordo com a entidade, foram comercializadas 2.858 unidades no segundo mês do ano, o que significa o melhor resultado para o período desde 2004. Em relação a janeiro, as vendas cresceram 89,5 por cento. No acumulado do primeiro bimestre, as vendas somam 4.366 unidades, o que significa um aumento de 63,6 por cento na relação anual.


Perspectiva da varanda do empreendimento Casa das Caldeiras

Em Valor Geral de Vendas (VGV), as vendas de fevereiro somaram 915,1 milhões de reais, um aumento de 157,7 por cento sobre o volume atingido um ano antes e de 55,9 por cento ante janeiro. Os imóveis de dois dormitórios lideraram as vendas em São Paulo no segundo mês do ano, respondendo por 46,4 por cento das unidades comercializadas. Na sequência ficaram os imóveis de três e quatro dormitórios, com 29,3 e 17,2 por cento, respectivamente.

Do total comercializado em fevereiro, 77 por cento das unidades estavam em fase de lançamento, conforme o Secovi-SP. O indicador Vendas sobre Oferta (VSO), que mede a velocidade de venda, alcançou 21,1 por cento, melhor desempenho para o mês em seis anos. Em fevereiro de 2009, o indicador havia ficado em 7,7 por cento e, em janeiro deste ano ele foi de 11,3 por cento.

Lançamentos

O Secovi-SP informou também que em fevereiro, o número de unidades lançadas na capital paulista ficou abaixo do total vendido, totalizando 1.644 moradias.

O volume de lançamentos foi 178,6 por cento superior ao apurado em janeiro e 35,8 por cento maior que o registrado em fevereiro de 2009.

Se considerados os dois primeiros meses do ano, foram lançadas 2.234 unidades em São Paulo, alta de 40,2 por cento sobre igual intervalo do ano passado.

Fonte: Portal Exame

Nossos sucessos no primeiro trimestre

[Mirella Parpinelle - Diretora Geral de Atendimento]

Os resultados da empresa superaram a expectativa em 2009, pois ultrapassaram a meta de vendas de R$9,0 bilhões. Esse bom desempenho é conseqüência de muita informação, organização e trabalho. E para este ano, a meta é de R$12,0 – R$12,5 bilhões.

Estamos com uma nova estrutura de vendas em São Paulo, pois criamos a equipe Focus, que atua exclusivamente com o estoque dos produtos remanescentes. Esta equipe já apresenta excelentes resultados. Ela é uma das novidades que estão dando mais fluidez as nossas vendas. Um ou dois dias, cinco ou oito horas, foi o tempo que nossa equipe de vendas precisou para vender 100% de alguns empreendimentos no primeiro trimestre deste ano.

Devemos isso aos excelentes produtos que nossos clientes incorporadores nos oferecem para vender. Mas em especial, à gestão de vendas que tem trabalhado com estratégias inovadoras para vender esses empreendimentos com sucesso.

Nosso site também é uma ferramenta fundamental para alcançarmos um bom desempenho, já que há dois anos, a audiência dele era de 60 mil visitas por mês, e hoje está perto dos 2 milhões mensais.

Agradecemos a você incorporador que já é nosso parceiro em todos esses sucessos de vendas e torcemos para que venham mais. Para os que ainda não são, aguardamos uma oportunidade para apresentar nossa estrutura de consultoria em desenvolvimento de negócios e vendas.


Clientes na Lopes

Vendas de imóveis da Lopes na web é destaque no Estadão

[Rafael Matos]

O diretor de Marketing da Lopes Consultoria de Imóveis, Roberto Nascimento, foi destaque na matéria “Compra e venda, cada vez mais na web” feita pelo jornal O Estado de S. Paulo na edição de ontem, no caderno de Imóveis.

E o tema da reportagem foi a venda e compra de imóveis na web. Leia a matéria:

Na hora de buscar um imóvel para compra, e especialmente um novo, a internet tem sido cada vez mais usada, por ser um meio capaz de oferecer um maior número de informações em suas páginas do que os anúncios publicitários. É o que empresas do ramo imobiliário vêm percebendo nos últimos anos.

O movimento também ocorre em relação à preferência de usuários sobre corretores online, disponíveis a qualquer dia e hora nos sites de incorporadoras e imobiliárias.


Site da Lopes

"Cada vez menos pessoas procuram um corretor tradicional", diz o diretor de Marketing da Lopes, Roberto Nascimento. "Essa descoberta foi um choque para o mercado imobiliário. Os clientes querem as informações já num primeiro momento, sem ter contato com um vendedor no mundo real."

A Lopes descobriu, no dia a dia dos negócios, que, quanto mais informações acessíveis online, maior a chance de fechar uma venda, especialmente na parte de lançamentos, cujos imóveis ainda serão construídos.

Tráfego. "Há até pouco tempo, os dados dos imóveis eram exclusivos do corretor", diz Nascimento. "Muitas imobiliárias preferem omitir informações para que os interessados façam contato com um corretor e visitem a imobiliária ou o stand de venda. Mas essa estratégia antiga está perdendo força."

Prova dessa tendência é o número de visitas ao site da empresa, que possui, segundo o diretor de marketing, 20 mil imóveis em todo o País. Há dois anos, a audiência online era de 60 mil visitas por mês, e hoje está perto dos 2 milhões mensais.

"Desse total, 5 mil visitas foram originadas via celular, das quais 4 mil por um iPhone", revela. "É um número que tende a crescer porque o acesso a tráfego de dados via celular vai ficar cada vez mais barato."

Nesse período, a Lopes criou um departamento de internet com 12 funcionários e quase 500 corretores online, dos quais 200 estão baseados em São Paulo.