Vida nova no litoral sul paulista

[Por Antônio Filatelli]

O litoral sul de São Paulo passa por um processo de renovação sem precedentes.

Duas das principais cidades da região, Santos e Guarujá, reavivaram os atrativos turísticos e a economia local para se transformarem não apenas em pólos de atração sazonais, mas também em locais de moradia fixa para muitos novos residentes.

Em Santos, prefeitura e iniciativa privada investiram cerca de R$ 60 milhões na revitalização do centro histórico. Calçadas renovadas, fiação subterrânea e pontos de atração tradicionais - como o Museu do Café e os bondinhos - trouxeram ainda mais fôlego para os negócios da cidade. Dados da Secretaria de Turismo indicam que, em 2007, o município recebeu cerca de 3,7 milhões de visitantes, quase 4 vezes mais do que em 2002.

Renovação urbanística na orla de Santos.

Já a "Pérola do Atlântico", como era conhecida a ilha do Guarujá no início da década de 1970, voltou a prosperar graças a investimentos que somam R$ 150 milhões e incluem um hotel Sofitel e um centro comercial a céu aberto com mais de 40 lojas. A Prefeitura estima que mais de 4 milhões de turistas visitarão a cidade até o fim do ano, e diz que até 10% deles pertencem à classe AAA.

Praias do Guarujá.

O mercado imobiliário da região já é agraciado por esses bons ventos. No Guarujá, estima-se uma valorização de até 30% dos imóveis nas áreas mais nobres. Em Santos, o total de investimentos em novos empreendimentos ultrapassa R$ 1 bilhão, resultado do aporte de incorporadoras que desceram a serra e descobriram no litoral uma área fértil para seus projetos.

Somando-se a tudo isso, estima-se que os novos campos de petróleo na Bacia de Santos gerarão até 15 mil novos empregos, quando a exploração for iniciada. Um atrativo e tanto para novos moradores.

Com informações das prefeituras de Santos, Guarujá e da revista Veja SP.

Lançamentos e inovações em São Paulo

[Por Cristiane Crisci]



Olá a todos!

Esta é a minha primeira postagem no Blog de Mercado da Lopes. Vocês podem conhecer um pouco mais sobre mim acessando o perfil AQUI.

Neste e nos próximos textos, vou abordar aspectos relevantes do setor imobiliário levantados pela área de Inteligência de Mercado da Lopes. Sempre que possível, fundamentarei os textos em dados, números e gráficos.

Hoje vou falar um pouco sobre os lançamentos imobiliários na Região Metropolitana de São Paulo em 2008 e sobre como novos projetos arquitetônicos ajudam a definir novos padrões de empreendimentos.

A verdade é que há uma evolução que pode ser sentida em nosso cotidiano. Não apenas pelo crescente número de lançamentos, mas por outros aspectos mais simples e que revelam como o mercado se sofistica.

Pense nos apartamentos decorados, por exemplo. Nem todos sabem, mas eles começaram a ser realmente difundidos apenas na década de 1990. Atualmente, eles servem como grande fonte de inspiração para a decoração de nossas casas. Alguns clientes gostam tanto que querem comprar o imóvel com os itens que compõem o apartamento decorado do estande.

Inovações nos produtos, como churrasqueira na sacada integrada à sala ou áreas de lazer completas, definiram novos ambientes e estabeleceram novos padrões de moradia.

E talvez isso já tenha acontecido até com você. Ao passar por uma região não visitada há alguns meses, nota-se uma paisagem totalmente diferente, definida por novos condomínios.

Os números que levantamos aqui na Lopes confirmam isso e mostram que o mercado imobiliário em geral atravessa um período inigualável nos últimos anos.

De 2005 a 2007, o valor geral de vendas (VGV) lançado na região metropolitana de São Paulo cresceu, em média, 33% ao ano. VGV é o somatório do valor total dos empreendimentos.

O resultado dos dez primeiros meses de 2008 também é excelente:

• 446 empreendimentos foram lançados;

• Os meses preferidos para lançamentos foram maio, junho, julho, agosto e outubro. Ocorreram 50 lançamentos (ou mais) em cada um destes meses;

• De janeiro a outubro de 2008 o VGV lançado soma R$ 17 bilhões. No mesmo período de 2007 o VGV lançado somou R$ 14 bilhões;

• Os apartamentos e conjuntos comerciais foram comprados com agilidade. Entre todas as unidades lançadas na capital paulista em 2007, 81% já foram vendidas. E atualmente a velocidade de vendas também é alta: 72% das unidades lançadas no 1º semestre de 2008 já foram vendidas.

• O cenário para empreendimentos compostos por conjuntos comerciais é ainda mais positivo: somente 3% das unidades lançadas de janeiro de 2006 a outubro de 2008 ainda estão a venda.

Mas a evolução nos lançamentos da região metropolitana de São Paulo não se resume a números e indicadores. Basta olhar para as fachadas para perceber o que o mercado está pedindo em termos de sofisticação arquitetônica.

Compare as imagens dos empreendimentos abaixo, lançados pela Lopes até novembro de 2008, com as fachadas de edifícios de vinte ou trinta anos atrás. Há uma clara mudança.

Nos projetos comerciais, prédios modernos e voltados ao bem-estar de usuário, com sistemas inteligentes e escritórios duplex e com sacadas.

Empreendimentos e.Office, Vertex e The Office, comercializados pela Lopes.


Já nos projetos residenciais, vemos apartamentos com pé-direito duplo na sala, prédios com quase 30 andares e, no outro extremo, pequenas edificações charmosas, com poucos andares.

Le Paysage, Double, Montlblanc e Sophistic, comercializados pela Lopes.

Praça Guedala, Place Royale e Chateau Latour.

Até breve!

Imóveis comerciais vivem sua melhor fase em 18 anos

[Gazeta Mercantil]

O mercado de imóveis para escritórios, em São Paulo e no Rio de Janeiro, teve seu melhor momento, desde 1990, no terceiro trimestre deste ano. Concluído no final de setembro, o balanço desse período avaliou a absorção em espaços para a classe A de 173 mil metros quadrados a mais do que o trimestre anterior, e uma taxa de vacância no Estado de São Paulo, para edifícios do mesmo público, de 5,2%, valor abaixo do estipulado como ideal - 8% a 10%. No Rio de Janeiro, a taxa de vacância, avaliada em 10,7%, foi maior, devido a entrega de um novo edifício - torre A do Ventura Corporate Tower - no centro, com 54 mil metros quadrados.

A elevação dos preços de locação foi outro aspecto que comprovou a ascensão do segmento no período. Segundo estudo realizado pela consultoria Cushman & Wakefield, a metrópole paulista atingiu média total de R$ 54,50 o metro quadrado útil, e a carioca, de R$ 64,70 o metro quadrado útil.

Com 8,4 milhões de metros quadrados para imóveis comerciais em São Paulo e 5,2 milhões de metros quadrados no Rio de Janeiro - sendo 1,8 milhão de metros quadrados e 1,3 milhão de metros quadrados para a classe A respectivamente - a locação de imóveis vem evoluindo desde 2003. Só no Rio, verificou-se um aumento de 20% nos meses de julho, agosto e setembro.

Mesmo com dados expressivos, preocupação e cautela são importantes nesse momento de incertezas, devido a crise financeira mundial. "É preciso esperar as medidas do governo. As construtoras que já tinham investido continuarão com os empreendimentos, as que não descapitalizaram estão aguardando o que irá acontecer no mercado até o início de 2009", afirmou a gerente de pesquisas para a América do Sul da Cushman & Wakefield, Milena Morales.
A entrega de 180 mil metros quadrados em edifícios no ano que vem poderá aumentar a taxa de vacância, "ela será um pouco maior que hoje, pois os espaços que já estão locados não serão devolvidos", comenta Milena. A expectativa, segundo a gerente, é de que os valores das locações permaneçam estáveis no próximo ano.

Em São Paulo, a Avenida Faria Lima reúne os edifícios mais procurados pelos escritórios de classe A, devido ao status que a região proporciona, somando uma taxa mínima de vacância de 2%, em relação a outros bairros. A segunda opção dos empreendedores são as avenidas Paulista e Berrini. No Rio de Janeiro, a região sul concentra o maior número de imóveis comerciais, principalmente em Ipanema e Leblon.

Mobiliário

Para acompanhar a demanda e a realidade atual do setor imobiliário de escritórios, empresas de móveis comerciais buscam inovação e contato diferenciado com seus clientes. O design e o custo-benefício são os objetivos da Riccó, empresa moveleira para escritórios que vem crescendo 43% ao ano desde 2004. Em novembro, a empresa, com sede em São Paulo, atingiu faturamento recorde de R$ 11 milhões. "Este é o melhor período para as vendas, pois as empresas mudam de local no final do ano", comenta Fernando Bottura, diretor da Riccó.

O forte da empresa é o atendimento personalizado. Arquitetas reúnem-se com os empreendedores para definirem a melhor opção e disposição dos móveis, de acordo com a realidade do cliente. "Nosso objetivo é tornar a venda dos móveis mais fácil, por isso o layout do local é feito e apresentado durante a visita", conta o diretor.

O móvel mais procurado pelos escritórios é a mesa plataforma, que corresponde a 70% das vendas da Riccó. Além de otimizar o espaço, com um ambiente aberto sem divisórias por baias, facilita a comunicação. "Ao mudar, as empresas buscam melhorar o ambiente de trabalho, gerar produtividade e por sua vez, aumentar a rentabilidade", completa Bottura.

Sem sofrer, ainda, os impactos da crise financeira, o executivo acredita que em 2009 a demanda no setor cairá em decorrência da "sensação psicológica" que atinge o mercado. "As metas da Riccó para o próximo ano foram reduzidas para um crescimento de 35%", afirma.

A rede de franquias é uma das estratégias da empresa para aumentar as vendas por território. Seis lojas no Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte e Fortaleza serão inauguradas em 2009. Outra iniciativa que visa suprir o déficit das compras nacionais é a atuação da empresa no mercado externo. Atualmente, a Riccó exporta somente complementos para projetos, em pequenas quantidades. Mas com o atual valor do dólar, a empresa pretende voltar ao índice de exportação que tinha há dois anos, que representava 20% do faturamento, na época, cerca de R$ 7 milhões/ano - quando exportava para Angola, Mercosul e Espanha.

Dicas para realizar uma compra segura: parte III - imobiliária e corretor

[Por Fernando Bernacolli]

A imobiliária e o corretor são a ponte entre você e o sonho do seu imóvel. É essencial que eles saibam orientar em todos os aspectos, da escolha do apartamento certo às formas de pagamento e prazos de entrega.

Uma boa imobiliária oferecerá variadas opções de empreendimentos em todas as regiões, com características e preços condizentes com seu bolso. Aqui, mais uma vez, vale pesquisar o histórico da empresa e sua representatividade no mercado.

Um bom corretor associado a essa imobiliária deverá guiá-lo pelos imóveis, oferecer novas opções, sugerir alternativas e escutar sugestões. Ele também deverá tirar todas as suas dúvidas sobre o processo de pagamentos, os prazos, as futuras taxas de condomínio e as condições para entrega das chaves (para imóveis em construção).

Se não estiver satisfeito com o serviço prestado pela imobiliária ou pelo corretor, reclame, conteste, procure outra empresa.

Com esses cuidados, o imóvel irá lhe trazer somente alegrias.

Dicas para realizar uma compra segura: parte II - construção

[Por Fernando Bernacolli]

A qualidade de execução da obra não pode ficar em segundo plano. Mas como alguém com pouco ou nenhum conhecimento técnico pode saber se os materiais utilizados são de boa qualidade ou se o projeto foi bem feito?

É realmente difícil. Por isso, a melhor saída é buscar incorporadoras e construtoras confiáveis, bem estabelecidas e com um histórico positivo de obras já entregues.

Vale lembrar que a responsabilidade pela entrega final do imóvel é da incorporadora, ainda que ela tenha contratado uma construtora para executar o projeto.

Para pesquisar o histórico das empresas, a melhor ferramenta ainda é a internet. As principais empresas do setor de construção têm capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo. Por isso, devem prestar contas de seus lançamentos e demonstrar balanços atestando saúde financeira. Você pode consultar essas informações acessando os próprios sites das companhias, na área de Relações com Investidores.

Também é possível investigar o grau de satisfação de pessoas que já compraram imóveis de determinada incorporadora/construtora. Pesquise quais empreendimentos já foram entregues e tente conversar com os moradores.

Por fim, em imóveis prontos ou em construção, também vale um olhar atento. O cuidado com acabamento, detalhes e simetrias pode ser um bom indicativo da qualidade geral da obra.

Dicas para realizar uma compra segura: parte I - localização

[Por Fernando Bernacolli]

Para garantir a segurança e rentabilidade do seu investimento em imóvel, é importante ficar atento a três aspectos: localização, construção e processo de compra.

Neste post, vamos nos ater ao primeiro aspecto.


Localização

Poucos fatores são tão valorizados quanto a região em que sua casa, apartamento ou terreno está.

Na hora de pesquisar, é fundamental levar em conta:

• Se o imóvel fica em uma região facilmente acessível;
• Se a vizinhança é aprazível;
• E se há disponibilidade de comércio e serviços nas redondezas.

A internet pode ajudar nessa tarefa: serviços gratuitos de mapas, como o Google Maps, permitem a navegação aérea e a visualização de pontos de referência a partir de um endereço específico. Também é possível traçar rotas e medir distâncias.

Mas só isso não basta. A visita pessoal à região do empreendimento é fundamental.

• Vá de carro, percorra rotas que possam ser úteis no futuro e verifique as condições de trânsito.
Depois, dê um passeio a pé.
• Tente conhecer a vizinhança e checar se o local é barulhento.
• Converse com vizinhos.

Em seguida, procure pelas opções de comércio e serviços nas redondezas. Aqui tudo dependerá da sua necessidade. Se você tem filhos, uma escola de qualidade por perto é bem-vinda. Se você possui um cachorro, é possível que necessite de uma pet-shop de confiança. Uma boa padaria é quase indispensável.

São pequenos detalhes como esses que valorizam o seu imóvel e melhoram a qualidade de vida.

Novas regras de consórcio protegem consumidor

[Folha online]

Em um futuro próximo, quem quiser adquirir a casa própria via consórcio estará mais protegido. Em fevereiro de 2009, entra em vigor a lei 11.795/2008, que traz mais segurança ao interessado nessa modalidade de crédito.

Entre as mudanças, a mais emblemática é a subordinação desse tipo de transação ao Código de Defesa do Consumidor.

Com isso, a devolução do dinheiro de parcelas já pagas, em caso de desistência, torna-se mais fácil -passa a ser sorteada em vez de ao final do grupo.

No entendimento de Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Pro Teste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), o maior avanço da nova lei é a responsabilidade solidária da administradora em relação ao consumidor.

Em caso de processo, "não é mais o consorciado quem tem que provar que está sujeito à má gestão da empresa. É ela quem arca com esse ônus", explica Dolci.

A fiscalização da saúde financeira da administradora dos planos também aumenta, pois ela fica obrigada a separar o que é recurso próprio do capital que pertence aos consorciados. Assim, em caso de falência da empresa, os participantes do consórcio não terão prejuízo.

Para o advogado tributarista Anis Kfouri, outra mudança positiva é a possibilidade de escolher três representantes do grupo de consorciados para acompanhar mais de perto a movimentação financeira da administradora.

Clareza no contrato

"O objetivo da legislação é regulamentar e fortalecer essa modalidade", explica Kfouri. Antes da lei, esse tipo de compra parcelada não contava com uma legislação específica.

Outro benefício com a regulamentação da modalidade é a clareza dos contratos. "Os documentos devem ser melhorados para ficarem mais claros", pondera Dolci.

O presidente da Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios), Rodolfo Garcia Montosa, chama a atenção para outra nova possibilidade, a de quitar um financiamento bancário com a carta de crédito: "Com um capital maior para dar de entrada no financiamento, o gasto com juros diminui".

A idéia da gerente administrativa Fabiana Baliero, 24, é economizar em todos os detalhes. Ela optou por um consórcio da Caixa Econômica Federal. "Pesquisei bastante diversas condições. No consórcio é mais demorado [para receber o crédito], mas vale a pena."

Baliero investe R$ 900 mensais durante 180 meses. "Com o crédito na mão, é mais fácil negociar um preço melhor em um prédio usado", justifica.

Aluguel sobe quase o dobro da inflação

[Por Fernando Bernacolli]

Nos últimos 12 meses, a alta nos valores de aluguel na cidade de São Paulo foi de 12,23%, segundo a Pesquisa Mensal de Valores de Locação Residencial, realizada pelo Secovi-SP.

O número representa praticamente o dobro do índice de inflação oficial (IPCA - IBGE) no período, que foi de 6,41%.

Em outubro, a alta dos aluguéis residenciais na capital paulista foi de 0,8%.

Apartamentos e casas de 3 dormitórios foram os que registraram maior aumento no último mês: 1,6% na comparação com setembro.

Para ver os números completos da pesquisa, em arquivo .PDF, CLIQUE AQUI.