Condomínio e aluguel atrasado agora sujam o nome

[Por Julio Paim - do SíndicoNet]

Caros Leitores,

O Projeto de Lei que possibilita o protesto em cartório de moradores inadimplentes com condomínio ou aluguel foi sancionado pelo governador José Serra.

A Lei é estadual - ou seja, vale somente no estado de São Paulo - e foi publicada ontem, dia 22 de junho, no Diário Oficial.

Isso quer dizer que, a partir de agora, os inadimplentes poderão ficar com o nome sujo no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e na Serasa (Centralização dos Serviços dos Bancos). Com isso, terão dificuldades para abrir crediários, por exemplo.

Até então, para cobrar formalmente o condômino inadimplente, era preciso entrar com uma ação judicial por meio de advogado, o que tornava o processo extremamente lento e custoso para o condomínio. Para se ter uma idéia, atualmente, um processo como esse costuma demorar cerca de 2 anos para ser resolvido.

A notícia é positiva para o mercado, pois os condomínios vinham enfrentando um elevado e crescente grau de inadimplência devido, principalmente, ao advento do Novo Código Civil em 2003, que baixou o teto da multa por vencimento de 20% para apenas 2%.

Como eu já havia comentado em um post anterior, os reflexos dessa inadimplência vinham onerando ainda mais as taxas condominiais pagas pelos condôminos adimplentes, que tinham que cobrir o buraco deixado pelos devedores.

Aqui no SíndicoNet, por exemplo, estávamos recebendo relatos cada vez mais freqüentes de síndicos desesperados com a situação financeira do condomínio devido à inadimplência.

Por outro lado, é preciso muita cautela antes de protestar uma dívida como essa. Deve-se pensar duas vezes antes de sujar o nome de uma pessoa, sob pena de cometer uma injustiça. A negociação amigável sempre é a melhor opção.

Outra recomendação é estabelecer regras claras no condomínio quanto à nova situação. Por exemplo: a assembléia pode estipular que, a partir de três cotas em aberto, o condômino proprietário será protestado. Também é válido estipular que tipos de comunicações e tentativas de negociações deverão ser feitas antes de partir para o protesto.

É importante ressaltar que, no caso das taxas condominiais, o nome a ser protestado é do proprietário e não do inquilino. Diante disso, propretários agora devem ter atenção redobrada sobre seus inquilinos.

Por outro lado, os proprietários agora também poderão protestar seus inquilinos inadimplentes com a taxa de aluguel, visto que a lei vale para taxas condominiais e taxas de aluguéis.

Alguns advogados vêm questionando se essa seria a melhor medida para frear a inadimplência condominial. Talvez uma outra saída fosse corrigir as imperfeições que o Código Civil trouxe para o mercado, como a redução da multa de 20% para 2%.

De um jeito ou de outro, essa nova lei é ao menos uma luz no fim do túnel para os condomínios.

Iremos acompanhar de perto aqui no SíndicoNet a reação do mercado e os reflexos econômicos e operacionais que esta nova Lei trará na prática. Será que os cartórios estarão preparados para uma eventual enxurrada de notificações de protestos? Haverá casos de abuso de poder por parte de alguns síndicos?

Qualquer novidade, voltarei com mais informações, ok?

Um abraço!

Financiar x Alugar: uma ajuda no cálculo

[Por Fernando Bernacolli]

O leitor Carlos Artur Costa pergunta se há disponível na internet um software que ajude a simular os gastos com financiamento ou aluguel, facilitando na hora da escolha.

Bem, existem algumas ferramentas que ajudam, sim, a fazer esse cálculo.

Geralmente elas levam em conta o valor pago no aluguel + a "sobra" disponível para investimento e comparam com o valor da parcela do financiamento ao longo de todo o período, já contando os juros.

Esta AQUI, do site Wifinance, envia por e-mail um relatório completo com os resultados de sua simulação, explicando se é mais vantajoso entrar num financiamento ou alugar um imóvel.

O site Dinheirama também disponibiliza AQUI uma planilha que calcula se - tendo recursos para pagar à vista pelo imóvel - é mais vantajoso comprar ou alugar e investir o suado dinheirinho.

Mas é muito importante lembrar que todos esses simuladores trabalham com estimativas. Um cálculo preciso só é possível se você procurar o banco para conhecer todas as taxas envolvidas no financiamento e comparar com os valores de aluguel e com as estimativas de rendimentos a longo prazo.

Além do mais, números e contas não são tudo na hora de decidir entre financiar ou alugar.

Para uma família com crianças que dependem de escola, por exemplo, a falta de estabilidade residencial do aluguel pode ser um fator limitante.

Já para quem é bastante disciplinado financeiramente - e possui flexibilidade para mudar de residência - o aluguel de imóvel com aplicação financeira do dinheiro de "sobra" pode ser uma boa alternativa.

A escolha, no fim, é sua.

É isso. Um abraço!

Jovens aumentam participação no crédito

[Estadão]

Jovens compõem a maior fatia de compradores da casa própria por meio de financiamento pela Caixa Econômica Federal. Segundo levantamento da instituição, mutuários com até 30 anos são os titulares de 33% dos contratos firmados de janeiro a abril deste ano. Se olhada a faixa etária até 35 anos, a participação sobe para 52%. Esta é uma mudança significativa de perfil do tomador do crédito, segundo o superintendente-regional do banco, Augusto Bandeira Vargas. Há dez anos, a representatividade desses contratantes era de 20%.

Quando se cruzam esses dados com os do aumento da aplicação do crédito, a representatividade dos jovens fica ainda mais expressiva. “Em 1997, era 20% sobre uma aplicação de R$ 3 bilhões. Este ano, devemos aplicar R$ 40 bilhões – um mercado 20 vezes maior”, calcula Vargas.

Na opinião do executivo, vários fatores colaboraram para a inclusão dos jovens no crédito habitacional. “O País está há mais de uma década estabilizado. As taxas de juros começam a se reduzir demodo geral e outros bancos estão entrando no mercado, o que aumenta a concorrência.”

Isso permite que mudanças típicas desta fase da vida que envolvem, muitas vezes, troca de residência sejam realizadas. “Muitos estão casando, outros querem planejar um futuro casamento ou estão saindo da casa dos pais e querem fugir do aluguel”, diz Vargas.

Conforme o superintendente, noivos que querem comprar a casa própria antes de casar podem somar as rendas na abertura do crédito. Não é necessário ser casado. O banco exige, no entanto, uma declaração de união estável. O mesmo ocorre com outras instituições financeiras privadas.

Dificuldades

Mesmo assim, grande parte dos casais ainda não consegue realizar a compra. Em um estudo finalizado em março deste ano em 15 cidades com mais de 300 mil habitantes, a pesquisadora Sandra Pires de Almeida observou uma alta demanda de casais que buscam comprar o imóvel para depois marcar o casamento.

No entanto, a média de renda conjunta dos casais com idade entre 23 e 29 anos ficou entre R$ 1.800 e R$ 2.500 – valor insuficiente para financiar o imóvel que desejam. “A primeira opção é de apartamentos com 70 metros quadrados em média e duas vagas de garagem – produtos que estão disponíveis em valores superiores ao que a renda deste perfil de público permite”, explica.

Além da renda, as instituições financeiras analisam os gastos fixos dos mutuários antes de conceder o crédito. Se o casal tem despesas altas com faculdade, pós-graduação ou financiamentos diversos, isso interfere no cálculo do risco de inadimplência e pode inviabilizar o empréstimo.

SP: aluguel 4,8% mais caro no semestre

[Por Antônio Filatelli]

Os contratos de aluguel residencial na cidade de São Paulo sofreram reajuste médio de 4,8% no primeiro semestre, segundo pesquisa do Secovi-SP.

O índice é inferior ao IGP-M (indicador base para reajustes de aluguel) do período, que ficou em 6,82%. Entretanto, é superior ao IPCA (índice oficial de inflação utilizado pelo governo), que registrou alta de 3,64%.

No acumulado dos últimos 12 meses, os aluguéis ficaram cerca de 8% mais caros, número que também supera a inflação do IPCA no período, que foi de 6,06%.

No último mês, o maior reajuste verificado foi para residências de dois e três quartos: 0,7% em relação a maio.

Para ver a pesquisa completa, dividida por bairros, tipos de residência e estado de conservação do imóvel, clique aqui.

Financial Times destaca mercado imobiliário brasileiro

[Por BBC Brasil]

A urbanização, o crescimento da classe média e a maior oferta de empréstimos estão impulsionando o mercado imobiliário nas economias emergentes, enquanto o resto do mundo permanece estagnado, afirma uma reportagem publicada na edição desta terça-feira do diário financeiro britânico "Financial Times".

De acordo com uma pesquisa citada pelo jornal, o volume de negócios nos países industrializados caiu 54% no primeiro trimestre de 2008 em comparação com o mesmo período do ano passado.

Em contrapartida, diz o estudo feito pela Real Capital Analytics e reproduzido pelo FT, o número de transações nos mercados emergentes subiu 43% nos primeiros três meses do ano.

"Um dos mercados emergentes que mais atrai fluxo de investimento de capital é o Brasil", afirma o jornal. "Com mais de US$ 1 bilhão de negócios fechados a cada trimestre em transações imobiliárias, o país sai à frente de outros rivais da região, como Argentina, México e Chile".

Salários em alta, inflação em baixa e moeda estável estimularam o setor da construção no país, dizem analistas ouvidos pelo FT.

"O Brasil é um bom lugar para se estar atualmente. A combinação de crescimento econômico forte e condições financeiras favoráveis fazem do país um lugar sedutor", afirma ao jornal Sam Lieber, presidente de um fundo de investimentos imobiliários nos Estados Unidos.

Centro econômico

O jornal americano Christian Science Monitor destacou em reportagem nesta terça-feira o bom momento da economia brasileira, que está "captando um leque de investimentos estrangeiros em setores variados como o da construção imobiliária e de máquinas para agricultura".

"É uma reviravolta fora do comum para um país acostumado ao avanço e ao fracasso, e reforça o lugar do Brasil como o centro de poder da América Latina", afirma o jornal.

"Apesar de muitos países estarem se saindo bem na região --a América Latina está desfrutando de um dos melhores períodos de crescimento econômico em 40 anos, as Nações Unidas lançaram um relatório no mês passado que confirma: o Brasil está ultrapassando seus vizinhos", afirma o Christian Science.

Ainda segundo o jornal, os bons ventos parecem ter chegado para ficar.

"Enquanto o resto do mundo aperta o cinto com medo de recessão, os brasileiros estão colocando as mãos no bolso e tirando dinheiro."

FGTS para quitar consórcio: ainda não pode.

[Por Fernando Bernacolli]

O leitor Claudio envia a seguinte questão:

"Tenho uma casa adquirida por meio de consórcio e gostaria de quitá-la com meu FGTS e de minha esposa. Posso?"

Claudio, primeiramente, obrigado pela pergunta.

Infelizmente, o FGTS ainda não pode ser utilizado para quitar parcelas de consórcio daqueles que já foram contemplados com o imóvel.

Por enquanto, é possível apenas utilizar o Fundo de Garantia para complementar o valor da carta de crédito recebida do consórcio ou para dar um lance no grupo.

Atualmente, há um projeto de lei (7.161/2006) já aprovado pela Câmara dos Deputados - aguardando avaliação do Senado e sanção do presidente - que, entre outras coisas, deverá possibilitar o uso do FGTS para quitar ou abater parcelas do consórcio.

Mas, enquanto isso não ocorre, permanece a condição anterior. FGTS em consórcio, só para complementar o valor da carta de crédito ou para dar lance no grupo.

Um abraço!

Administradoras de condomínios: dicas para a contratação

[Por Julio Paim - do SíndicoNet]

Olá, caro leitor!

Escolher uma administradora para gerir o seu condomínio não é tarefa fácil.

A atual concorrência no setor trouxe seus benefícios, mas, ao mesmo tempo, trouxe também pessoas pouco qualificadas e, algumas vezes, mal intencionadas.

Sendo assim, listo abaixo algumas dicas importantes para que a seleção e contratação da empresa seja feita de forma mais segura.

As recomendações básicas são: consultar três ou mais empresas, checar referências e desconfiar de honários muito baixos.

Mas há também as recomendações específicas, que não podem ser deixadas de lado. Veja:

- Conheça a empresa pessoalmente antes de contratá-la;

- Peça uma lista de condomínios administrados pela empresa e, se possível, visite alguns deles;

- Verifique o capital social, o quadro societário e o objeto social da empresa;

- Peça à empresa as certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços;
- Verifique como a prestação de contas mensal é apresentada e solicite uma amostra. Hoje em dia é muito importante poder acompanhar o andamento das contas via internet;

- Verifique se o demonstrativo financeiro é feito em bases correntes (de 01 a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos (recomendação do Secovi);

- Verifique se a empresa administradora é inscrita no Conselho Regional de Administração, se possui CRECI (número de inscrição obrigatória no Conselho Regional de Corretores de Imóveis) e se é filiada a entidades do setor como: Secovi, AABIC, Abadi;

- Saiba a diferença entre conta pool e vinculada:
Na forma vinculada, a administradora abre uma conta no banco em nome do condomínio. Já na conta pool, toda a receita do condomínio vai para uma conta-corrente geral da administradora. Esses dois formatos são bastante utilizados no mercado. A vinculada gera mais custos com tarifas bancárias, mas, por outro lado, pode ser mais segura que a conta pool. Escolha a que melhor atenda às necessidades do condomínio;

- O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio;

- É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de escritório e outras.

- Verifique qual a forma de rescisão contratual prevista;

Essas são os principais pontos de atenção, mas não os únicos. No SíndicoNet temos um guia completo sobre como contratar e lidar com administradoras de condomínios. Você pode acessá-lo aqui.

Um abraço!

Curso debate solução de conflitos em condomínios

[Por Fernando Bernacolli]

Como resolver os problemas dos condomínios sem recorrer às ações judiciais que sobrecarregam os tribunais?

Essa é a pergunta que o curso "Conciliação e Métodos Alternativos para a Solução de Conflitos", promovido pelo Secovi-SP, pretende responder.

O evento acontece no dia 26 de julho e contará com a participação de Hertha Rollemberg Palermo, juíza do Setor de Conciliação do Fórum de Santo Amaro, zona Sul da capital.

Vale lembrar que, em tempos de possível aprovação do protesto em cartório para dívidas de condomínio, a solução de conflitos por meio de acordo ainda é a melhor alternativa.

Para mais informações sobre o curso, ligue para (11) 5591-1304 a 1307.

Ou acesse a página de eventos do Secovi-SP.

Custo da construção sobe 2,14% em junho

[Por Fernando Bernacolli]

O CUB (Custo Unitário Básico) da construção civil registrou aumento de 2,14% em junho, na comparação com o mês anterior. O dado foi colhido pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo).

Segundo a entidade, o metro quadrado construído no estado atingiu valor médio de R$ 789,21.

O cálculo leva em conta gastos com insumos, mão-de-obra e despesas administrativas.

Em 2008, o CUB registra alta de 6,03%. No acumulado dos últimos 12, o aumento é de 9,66%.

No último mês, o valor da mão-de-obra registrou alta de 2,86%.

As maiores altas nos insumos foram em:
- Bloco de concreto (8,09%);
- Bancada de pia de mármore (6,13%);
- Areia (5,60%);
- Massa pronta para reboco externo (5,26%).

Já as despesas administrativas subiram apenas 0,28% no período.